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主席献词
十年不懈，服务企业客户群
腾飞瑞资自2002年11月在新加坡证劵交易所（SGX-ST）上市以来已经走
过了十个年 头。腾飞瑞资从首次公开募股 (IPO) 时的八栋房产（资产总额
约6亿3600万新元）不断发展壮大，截止至2012年3月31日已拥 有102
栋房产的投资组合（资产总额约65亿6000万新元）。在这个过程中，资产
总额的复合年增长率（CAGR）约为30.0%.
今天的腾飞瑞资已然是新加坡证劵交易所最大、也很可能是最强的商务
空 间及工业房产投资信托基金，取得这样的成绩着实可喜。在过去的十年
里，我们经历了重大挑战，如 2003 年的 SARS，2008 年的全球金融危
机。 但是我们凭借审慎的资本和风险管理、自律的投资以及积极的资产
管理这 三个核心战略铸就了今天的腾飞瑞资，使其成为新加坡房产投资
信托市场的领头羊。
本人谨代表董事会呈交腾飞瑞资第十财政年（截止至2012年3月31日）的
年度报告。
致力服务企业客户群
腾飞瑞资的客户群已从2002年的321家公司增长到1100家公司，涵盖
20多个行业。我们能够吸引并留住客户，保持客户群不断增长，是因为腾
飞瑞资为客户提供了范围广泛的商务和工业房产，包括了商务园和科技
园、高新科技产业、轻工业、物流和配送中心，以及大卖场设施等五个类
别。同时我们还不断进取，进一步加深对于目标客户群体的空间与运营要
求的理解，为客户提供更优质的、更灵活的空间解决方案。
客户成就了腾飞瑞资
客户是我们企业发展的关键。从客户利益出发，我们不断审视与改进企
业的运作以及对客户的服务质量，以保证领先于竞争对手。有了客户的支
持，腾飞瑞资的整体物业出租率由去年的96.0%上升至96.4%；同时多租
户建筑的出租率从去年的92.1%增长到92.8%，与上市时的82.5%的出租
率相比甚佳。
腾飞瑞资还保持着长期与短期租赁项目的合理组合配套（各自占资产组
合价值的比例分别为62%和38%）。借助这种组合模式，腾飞瑞资能在市
势上扬时通过对短期租赁户在续租时提高租金，增加组合的回报率，同时
长期租赁项目则确保稳定和可预测的资产组合收益（大约32.2%的长期
租赁项目的租金升幅是与消费价格指数挂钩的）。截止至2012年3月31
日，资产组合的加权平均租赁期限是4年，继续保持在较高的水平。
通过投资，自我优化
十年内，资产总额从8栋房产的6亿3600万新元增长到102栋房产的65
亿6000万新元 — 这样的成就是通过自律、目标明确、坚持不懈的投资行
为取得的：
•增值的收购活动：收购房产并回租给出让方（自2003年起）、收购多
租户楼盘（自2005年起）
除去上市时的房产，多年来完成的自建项目以及2011/12财政年度新
的收购（以收购日评估价记录)，上市后的总投资为30亿新元，2012
年3月31日这些投资的市值为38亿新元，未实现的资本增值为7亿
4300万新元或投资成本的24.6%。
同时, 腾飞瑞资也在现有的房产中选择适合的物业，进行翻新、增建
或改建，进一步加强其适销性和 / 或扩大容积率，以实现更高的价值
增长。
•量身定制的开发项目 (自2006年起)
从2006年开始，腾飞瑞资成为首个自行开发项目的新加坡房产投资
信托基金，从而让单位持有人能够从中分享开发项目的增值潜能。时
至今日，已完成了10个自建项目，开发总成本为7亿4520万新元，总
升值收益为2亿7350万或总开发成本的36.7%。
•中国的投资机会（自2011年起）
腾飞瑞资的首次海外投资项目是在中国上海预购一项商务园房
产。目的是为了让腾飞瑞资可以更好地为它的客户群服务，以满足客
户在新加坡和海外的空间需求。同时，投资中国也可为不能有效直接
投资中国的信托单位 持有者提供一个投资中国房产市场的机会。
基金经理将继续寻找能增值的投资和潜在资本增值的投资机会。新
加坡房产在投资组合中将继续保持主导地位。
•开发新建项目; 选择性的投资于政府出让土地项目（自2011起）
为了提供更优越的项目、拓宽经营的物业种类、以及加强在战略微观
市场的份额，腾飞瑞资在2011/12的财政年度选择性的参与了政府
出让土地的招标.
在2011/12财政年度，腾飞瑞资的总投资额为9亿4640万新元, 包
括5项收益型物业的收购、三项开发项目（两个量身定制项目，以及
在启汇园的自建项目）、以及5项物业增值项目。2011/12财政年
度，腾飞瑞资首次进入北京市场，购买了中关村软件园内的Ascendas
Z-Link。该物业已100%出租，租户为百度、瑞斯康达等大型信息技术企
业，这进一步扩大了腾飞瑞资的客户群。
ASCENDAS REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
ANNUAL REPORT FY11/12
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